没房票了,要不要赶紧入手便宜的不限购区?真是投资洼地吗?

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昨天,跟老妈打电话,她和我念叨了一件事。

一个远房亲戚,91年的。硕士毕业两年了,在北京工作。

家里条件很一般,不过父母希望孩子能回去老家工作,父母拿出多年积蓄再加上借了些钱,早两年在三线城市贷款买了房。

孩子不想回去,毕竟在北京工作工资拿到一万多,而老家的同龄人月薪还不足五千。

一万多的工资,其实扣扣社保,扣扣个税,每月还要还五千多房贷,付三千的房租,加上杂七杂八各种开支,工资所剩无几。

再加上还得时不时给女朋友发个红包买点礼物买件衣服,外出吃饭看电影就更不用说了,一出门几百块轻轻松松出去,他从来舍不得叫外卖,有时不做饭就吃泡面速冻水饺尽量把成本控制在十块钱以内。

自从买房后他整天眉头紧锁,虽然说也算是有房一族,但谈的女朋友和他一样丝毫没有想过回三四线城市。

婚房又成了下一个难关。

女朋友家又步步紧逼,让他不得不把买房提上议程,在京没有资格,只好转投燕郊。可以说时运不济,也可以说时运太济。

老家的房子涨了不少,卖掉后勉勉强强能顶上燕郊的首付。但遗憾的是,此时的燕郊,已经涨过了3W/平。

之所以说时运不济,自然是因为人人皆知的原因,燕郊降了,降到离谱。

父母的养老钱,加上自己的积蓄,加上上一套房子的受益,统统化为泡影,换来的只有住不方便住,租又租不上价,价值跌了三分之一的廊坊房子。

父母得知之后,愁了大半个月。他总感觉愧对父母,拿父母的养老钱贷款买房,自己每月还贷9000,完全没有任何积蓄,父母生病都没钱去医院,结婚的彩礼,婚纱照度蜜月的钱,更是没有着落。

二十多岁,头发已经白了很多,眼角也长了皱纹,整个人看着很没精神。他后悔买这套房,买了房不仅没有任何生活质量可言了,欠银行的贷款快赶上了房子此时的售价。

整日惶惶不可终。

而我,最大的感受不是同情怜悯加感叹,而是想到一个问题,如果当初他不这样选择,结果会有多大的不同。

2

不限制你买的,才是最“贵”的

很多读者留言问到一个问题,问某某城市可以不可以买,某城市的房子某某价格可以不可以入手。

在全国大范围限购时代,不少人在限购区没有名额,又或限购区(市区)价格高压力大,转向新区开发区之类的不限购区域买房。

文首的燕郊,在当时,就是最活生生的例子。

这类的人群,这类的问题越来越多,这类的区域也越来越多。

我想说,其实在中国,不让你买的可能才是最“贵”的。不让买的,反而不见得最“贵”。

这个不让你买,自然是指的限购。

我们先来想一个问题,为什么会限购?

限购的逻辑非常好理解:

土地资源稀缺,主城区限购区没有足够大量的土地可供应。

防止炒房,特别是异地资金流转炒房。

各种公共资源配套有限,比如公交地铁,又无法使其自然的流向所有区域均衡发展。

......

等等,我想大部分人都可以讲出限购的某个逻辑原因。

但最终端的原因仍然是供需。

无论是土地稀缺,还是房源稀缺,还是公共配套等等,都逃不过供需,即便是所谓限制炒房限制异地资金炒房等等,归根结底还是供需问题。

一个区域,有购买需求的人大于市场所能提供的房源,供不应求是涨价的一个重要原因。在抑制房价过快上涨这件事上,无法短时间内提高供应,只能通过限制购买来降低需求的数量。

如果从经济学最基本的供求关系谈起。

我们知道,产品的价格以及需求是由供求双方共同决定的,价格是市场决定的。

理论上来说,产品购买人越多,数量不足,价格自然会水涨船高。反之,购买人少,数量充足,价格则难以上涨,甚至低价倾销。

现行的限购逻辑,就是最基本的供应相对购买人的减少。想控制价格,只要能控制供应相对需求的比例就行。

但,限购虽然确实阻止了一部分想买房的需求,不论是自住或是投资都可以称之为需求,但同时激活了更多原本不想买房人的需求,整个社会的心理预期变化,让限购区乃至全国房价上涨变成了买房的诱因,硬生生的生出了大量的需求。

这类需求又影响到了实际的供需比,反而推动着房价的进一步上涨,这才是房价越限购涨得越离谱的真正原因。

越是想控制需求,越是控制不住需求,需求被人为疏导,发生外溢。

但不要忘记了,限购后,只是需求被抑制、被干预,而非需求真的转移到限购区以外。

就像一个方形城市,假设他的南北跨度都是10km,面积就是100平方公里,而如果他的向东南西北各扩10km,加起来的总面积就成了900平方公里,相当于有8个和他相同的邻居围绕在周边。这样的体量,用以疏导限购区的需求旺盛。

很显然,供需层面,立刻反转。

当供需完全不紧张或者伪需求远大于真需求的情形下,滞涨甚至是回调是必然发生的事。

我举几个“栗子”:

当初的燕郊、北三县,在北京持续限购下,被热炒到远高于其正常的价值,市场遇冷供应量大,且难租售,导致价格大幅度回调。

比如广州增城,从化。

县级房价也对应着县级配套,不少定向给市区限购客户开发的楼盘前后都是农民房。

周围号称的完善医疗配套不过是乡卫生院,教育配套就是村办小学。超远的距离,在没有北上深同样辐射力的广州,结果很显然,涨幅远低于市区。

比如郑州北邻的平原新区。

看似价格洼地,但跨黄河天堑,十几二十公里的真空带永远无法通过建设来进行弥补,公共交通几乎没有。除自驾外通勤难,且片区天量供应,导致发展几年,入住业主寥寥无几,最初一批业主,房价上涨收益率远低于省会市区。

还有很多例子,成都青白江、杭州临安、西安高陵等等等等。

这些区域的房子,你买来难住难租难售。

别人涨价,他阴跌,看似涨了不少二手房却不得不大幅降价出手,甚至部分区域更是直接像燕郊一一明面上大幅回调。

不少人又转回来问,可是我买不起限购区啊?

对于真实的投资来说,收益才是关键,纠结于户型和面积有多大意义?

在非限购区买三房的资金,完全可以在限购区买一房甚至两房。

当初同样的资金成本,几年后差价超过50%,这才是最可怕的,你花了同样的价格,买到了价值更低的东西。

所以我说,不限制你买的,可能才是最贵的。

不久前,我写过一篇《致追涨三四线房产的韭菜——再不收手晚了》,文中也有举例三四线地级市涨幅跑不赢大城市。同样,不限购区亦是如此。

3

结语

关于这个非限购区的问题,这里,还有几点要说:

 

1.同样的资金成本,不要看面积,投资要看回报。限购区的35平一房,60平两房,也要远比绝大多数同市非限购的100+三房四房更有价值。

2.被限购除了个别一线城市,绝大多数都可以通过一定的方法手段来达到购买条件,换句话说,没有条件也要创造条件,实在创造不了条件,甚至不买都不失为好的选择。

3.风险大的非限购区主要集中在环二线城市,和个别环一线城市,这样的区域少碰,特别是不少城市近几年县改区的地方,往往空有名头,数年都无法融入市区,比如高淳溧水之于南京,章丘之于济南,即墨之于青岛等,这些片区就算限购也是不碰为好。

4.理性看待环一线泡沫,环一线虽然部分区域泡沫严重,但也并非一文不值,有明显回调后的或从始至终被限价所控制的环一线,还是非常有购买价值。

5.房子也是商品,买房和买许许多多的东西一样,贪小便宜吃大亏的理论依然适用。

6.不要在你买的远郊、非限购区房子涨了之后,跑过来说我打脸了,预测的错。

二八原则不管在何时何地都永远成立,房产投资更是如此,永远有80%的人会买错或买的盘收益跑输大盘,不碰才是最好最安全的做法。

那些各种“精准”的预测,教唆你去赌一赌,去博20%的概率的人,他们多半是利益驱使,而一旦买错就后悔好几年,那些教你去买不限购区的家伙却永远不会补偿你!


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